Važno je razlikovati potpunu i djelimičnu primjenu Zakona o najmu. U starijim zgradama i subvencionisanom stanovanju (potpuna primjena zakona) važe posebna pravila Zakona o najmu, a obaveze stanodavca u vezi s održavanjem mogu se i sudski zahtijevati. U novim zgradama (djelimična primjena zakona) najvažnije je ono što piše u samom ugovoru o najmu.
Za koje popravke je odgovoran stanodavac ili upravitelj zgrade?
Stanodavac je zadužen za održavanje zajedničkih dijelova zgrade: krova, fasade, zidova, vanjskih prozora i vrata, stubišta, stana domara i cijevi. Mora reagovati i ako postoji ozbiljna šteta ili opasnost po zdravlje (npr. pukle vodovodne cijevi, plijesan, curenje plina ili vode). Odgovoran je i za zajedničke sisteme i prostorije (centralno grijanje, lift, saunu, vrt, vešeraj itd.) te mora voditi računa o novim propisima (npr. priključak na kanalizaciju) i o mjerama energetske efikasnosti (npr. zamjena prozora).
Moj bojler je pokvaren – ko ga mora popraviti ili zamijeniti?
Ako je bojler bio dio ugovora o najmu, u većini slučajeva stanodavac ga je dužan popraviti ili zamijeniti. Međutim, obaveza može zavisiti od vrste zgrade i samog ugovora, posebno kod novogradnje i porodičnih kuća. Kada primijetite kvar, odmah obavijestite stanodavca i zatražite popravak.
Mora li stanodavac popraviti mašinu za suđe koja je došla sa stanom?
Ne nužno. Česta je zabluda da je stanodavac dužan popravljati sve aparate uključene u najam. Pravilo glasi: stanodavac popravlja samo ono što uzrokuje ozbiljnu štetu na zgradi ili prijetnju zdravlju. Ako to nije slučaj, nema obavezu popravljati kućanske aparate (osim bojlera). Ipak, u novogradnjama ili porodičnim kućama pravila mogu biti drugačija, zato je važno provjeriti šta piše u ugovoru.
Prozori propuštaju vodu – ko ih mora zamijeniti?
U zgradama koje su u potpunosti obuhvaćene Zakonom o najmu (starije ili subvencionisane) važi sljedeće: vanjske prozore popravlja stanodavac, a unutrašnje održava najmoprimac. Ako je razbijen prozor s dvostrukim staklom, stanodavac uvijek snosi troškove – nema dijeljenja troškova. Uvijek prvo obavijestite stanodavca prije nego što sami preduzmete bilo kakav popravak.
Šta ako se u stanu pojavi plijesan?
Stanodavci često krive stanare za lošu ventilaciju, ali je Vrhovni sud Austrije presudio da stanari nisu krivi ako se pridržavaju uobičajenih navika provjetravanja i života. Plijesan je obično znak problema u konstrukciji zgrade i može biti opasna po zdravlje. Zato su stanodavci ili upravitelji zgrada dužni preduzeti mjere i ukloniti uzrok plijesni.
Plijesan je obično znak problema u konstrukciji zgrade – a ne krivica stanara.
Imam li pravo na smanjenje najamnine zbog štete?
Da. Ako šteta umanjuje mogućnost korištenja stana, najmoprimac ima pravo na smanjenje najamnine. Međutim, budući da zadržavanje dijela najamnine može dovesti do pravnog spora, preporučuje se da nastavite plaćati punu najamninu, ali stanodavca preporučenim pismom obavijestite da zbog oštećenja plaćate najamninu s ogradom (Vorbehalt).