من المهم التمييز بين التطبيق الكامل والجزئي لقانون الإيجار. ففي المباني القديمة والسكن المدعوم (التطبيق الكامل) تسري قواعد خاصة من قانون الإيجار، ويمكن المطالبة قضائيًا بواجبات المؤجر في الصيانة. أما في المباني الجديدة (التطبيق الجزئي) فالأهم هو ما يرد في عقد الإيجار نفسه.
عن أي إصلاحات يكون المؤجر أو مدير المبنى مسؤولًا؟
المؤجر مسؤول عن صيانة الأجزاء المشتركة من المبنى: السطح والواجهة والجدران والنوافذ والأبواب الخارجية والدرج وشقة البواب والأنابيب. كما يجب أن يتصرف عند وجود ضرر جسيم أو خطر على الصحة (مثل انفجار أنابيب المياه أو العفن أو تسرب الغاز أو الماء). وهو مسؤول أيضًا عن الأنظمة والمرافق المشتركة (التدفئة المركزية والمصعد والساونا والحديقة وغرفة الغسيل وغيرها)، ويجب أن يراعي اللوائح الجديدة (مثل التوصيل بشبكة الصرف الصحي) وإجراءات كفاءة الطاقة (مثل تبديل النوافذ).
السخّان معطّل – من يجب أن يصلحه أو يبدّله؟
إذا كان السخّان جزءًا من عقد الإيجار، فالمؤجر ملزم في معظم الحالات بإصلاحه أو تبديله. لكن هذا الالتزام قد يتوقف على نوع المبنى وعلى العقد، خاصة في المباني الجديدة والمنازل العائلية. وعند اكتشاف العطل أبلغ المؤجر فورًا واطلب الإصلاح.
هل يجب على المؤجر إصلاح غسالة الصحون التي جاءت مع الشقة؟
ليس بالضرورة. فمن الأخطاء الشائعة الاعتقاد بأن المؤجر ملزم بإصلاح كل الأجهزة المشمولة بالإيجار. والقاعدة هي: يصلح المؤجر فقط ما يسبب ضررًا جسيمًا للمبنى أو خطرًا على الصحة، وإلا فلا يلزمه إصلاح الأجهزة المنزلية (باستثناء السخّان). ومع ذلك قد تختلف القواعد في المباني الجديدة أو المنازل العائلية، لذلك من المهم التحقق مما ورد في العقد.
النوافذ يتسرب منها الماء – من يجب أن يبدّلها؟
في المباني الخاضعة كليًا لقانون الإيجار (القديمة أو المدعومة) يسري ما يلي: يصلح المؤجر النوافذ الخارجية، ويتولى المستأجر صيانة النوافذ الداخلية. وإذا انكسرت نافذة مزدوجة الزجاج يتحمل المؤجر التكاليف دائمًا – دون تقاسم. أبلغ المؤجر دائمًا أولًا قبل أن تجري أي إصلاح بنفسك.
ماذا لو ظهر العفن في الشقة؟
كثيرًا ما يلوم المؤجرون السكان على سوء التهوية، لكن المحكمة العليا النمساوية قضت بأن السكان ليسوا مذنبين إذا التزموا بعادات التهوية والمعيشة المعتادة. فالعفن عادة علامة على مشكلة في بنية المبنى وقد يكون خطرًا على الصحة. لذلك يلتزم المؤجرون أو مديرو المباني باتخاذ إجراءات وإزالة سبب العفن.
العفن عادة علامة على مشكلة في بنية المبنى – لا على خطأ السكان.
هل يحق لي تخفيض الإيجار بسبب الضرر؟
نعم. إذا كان الضرر يحدّ من إمكانية استخدام الشقة، يحق للمستأجر تخفيض الإيجار. لكن بما أن حجب جزء من الإيجار قد يؤدي إلى نزاع قانوني، يُنصح بمواصلة دفع الإيجار كاملًا، مع إبلاغ المؤجر برسالة مسجلة بأنك تدفع الإيجار مع التحفظ (Vorbehalt) بسبب الضرر.