Šta morate znati prije potpisivanja ugovora za stan u Austriji?

Zaključivanje ugovora o najmu stana u Austriji može biti zbunjujuće, naročito za one koji prvi put iznajmljuju stan u ovoj zemlji. Bilo da ste tek stigli u Beč ili se selite u novi stan, važno je znati šta vas čeka: od ponude za najam i pologa, preko operativnih troškova i pravila o povećanju najamnine, do toga ko je odgovoran za popravke i kako izgleda proces iseljenja.

Da biste izbjegli nesporazume i osigurali siguran najam, važno je da razumijete sve ključne korake i uslove koji moraju biti ispunjeni da biste potpisali ugovor. U ovom vodiču donosimo odgovore na najčešća pitanja s kojima se najmoprimci u Austriji susreću, kako biste bili sigurni da vaša prava nisu ugrožena.

Koje podatke mora sadržavati ponuda za najam?
Ponuda za najam predstavlja obavezujuću ponudu stanodavcu za iznajmljivanje stana pod uslovima navedenim u toj ponudi. Idealno bi bilo da ponuda za najam sadrži sve podatke relevantne za sklapanje ugovora o najmu. To uključuje: adresu nekretnine koja se iznajmljuje, imena ugovornih strana, vrstu najma (glavni najam ili podnajam), dogovoreni period najma, iznos najamnine (po mogućnosti razdijeljen na osnovnu najamninu, troškove održavanja, troškove grijanja ako je primjenjivo i PDV), korisnu površinu stana te informacije o njegovom namještaju.

Nikada se ne oslanjajte na usmene dogovore! Sve što je važno za sklapanje ugovora o najmu treba biti navedeno u pisanom obliku u samoj ponudi za najam.

Mogu li odustati od ponude za najam?
Kada potpišete ponudu, ona vas obavezuje tokom dogovorenog roka, ili najčešće 14 dana. Tokom tog perioda stanodavac ima pravo da odluči da li će vas prihvatiti kao najmoprimca ili ne. Odustajanje je moguće samo u izuzetnim slučajevima koje predviđa zakon o zaštiti potrošača. Ako ste, na primjer, potpisali ponudu istog dana kada ste prvi put pogledali stan, imate pravo da u roku od sedam dana pismeno odustanete. Taj rok počinje tek kada primite kopiju ponude i pisano obavještenje o pravu na odustajanje.

Kolika je naknada i ko je dužan da je plati?
Ponude o najmu stambenih prostora više ne podliježu taksama, oslobođeni su plaćanja naknade još od 2017. godine. Naknade se i dalje naplaćuju samo kod poslovnih prostora. Za poslovne prostore koji se iznajmljuju na neodređeno vrijeme, naknada iznosi 1% od trostrukog iznosa godišnje bruto najamnine. Ako se prostor iznajmljuje na određeno vrijeme, naknada iznosi 1% od ukupne bruto najamnine za period trajanja ugovora, ali najviše do 18 godina najma.

Kada se plaća kaucija?
Depozit (sigurnosni polog) služi kao osiguranje za stanodavca u slučaju štete ili neplaćene kirije. Plaća se prilikom potpisivanja ugovora, nikako ranije. Nikada ne uplaćujte novac unaprijed, depozit se plaća tek kada je ugovor potpisan i uvijek tražite pisanu potvrdu o uplati. Ta potvrda vam je kasnije dokaz da ste polog zaista platili, što može biti presudno prilikom iseljenja i povrata novca.

Šta je uključeno u mjesečnu najamninu?
Mjesečna najamnina obično se sastoji od osnovne (neto) najamnine, operativnih troškova i PDV-a. Tačan pregled svih troškova možete pronaći u ugovoru o najmu ili na mjesečnim izvodima koje vam stanodavac dostavlja.

Kolika je maksimalna dopuštena (neto) najamnina?
Za stanove iznajmljene nakon 28. februara 1994. godine primjenjuje se tzv. standardna najamnina, iznos koji se računa prema veličini, opremljenosti i stanju nekretnine. Ako stan ima dodatne pogodnosti (npr. balkon, lift, moderan namještaj), najamnina može biti nešto viša, dok se za manjkavosti mogu tražiti umanjenja. Kontrola visine najamnine primjenjuje se najčešće samo na starije zgrade (građene prije 1945.) i na subvencionisane nove zgrade. Kod privatno finansiranih novogradnji, cijena najma se slobodno dogovara između stanodavca i najmoprimca.

Šta ako je vaša neto najamnina previsoka?
Za ugovore o najmu na neodređeno vrijeme, možete pregovarati o smanjenju najamnine uz pomoć Austrijske udruge najmoprimaca unutar prve tri godine najma. Kod ugovora na određeno vrijeme, zahtjev se može podnijeti najkasnije šest mjeseci nakon što najam istekne ili se prebaci u najam na neodređeno.

Može li stanodavac povećati najamninu tokom trajanja ugovora?
Povećanje najamnine je moguće samo ako se radi o zakonski propisanom prilagođavanju najamnine i ako je to predviđeno ugovorom. Najčešće se koristi tzv. indeksna klauzula, koja omogućava da se najamnina usklađuje sa rastom troškova života prema indeksu potrošačkih cijena koji objavljuje Statistički zavod Austrije. To znači da se najamnina može povremeno povećati – ali isključivo u skladu sa zakonom i promjenom indeksa, ne proizvoljno.

Kada se naplaćuju operativni troškovi?
Ako vaša nekretnina za najam spada pod puni opseg Austrijskog zakona o najmu (MRG), dakle ako se radi o starijoj zgradi izgrađenoj prije 1945. godine ili o novoj zgradi subvencionisanoj javnim sredstvima, tada zakon tačno propisuje koji se troškovi mogu naplaćivati kao operativni troškovi. U privatno finansiranim novim zgradama, ugovor o najmu obično sadrži klauzulu kojom se određuje kako i koji će se operativni troškovi naplaćivati.

Koji su troškovi uključeni u operativne troškove?
U starijim zgradama i subvencionisanim novogradnjama, popis operativnih troškova je zakonski definisan. Operativni troškovi uključuju: vodu i kanalizaciju, ispitivanje vodonepropusnosti, kalibraciju, očitavanje brojila i troškove naplate potrošnje hladne vode (ako je dogovoreno), čišćenje kanalizacije, odvoz smeća, odvoženje izbačenih stvari, suzbijanje štetočina, naknade za čišćenje dimnjaka, električnu energiju za rasvjetu stubišta i zajedničkih prostora, premije osiguranja od požara, odgovornosti i štete od vode, premije osiguranja od loma stakla i štete od oluje (ako je više od polovine stanara pristalo na to), naknade za upravljanje, čišćenje zgrade, uklanjanje snijega, javne naknade i tekuće operativne troškove zajedničkih objekata (lift, igralište, bazen, sauna, vešeraj, zelene površine, zajedničke prostorije itd.), kao što su struja, servis, održavanje, troškovi energije, košenje travnjaka itd.

U privatno finansiranim novogradnjama ili kod najma porodičnih kuća, ugovor o najmu obično sadrži klauzulu o operativnim troškovima. Ako takva klauzula ne postoji, stanodavac je, prema članku 1099 Austrijskog građanskog zakonika (ABGB), dužan snositi sve troškove i naknade, uključujući i operativne troškove. Ako se ugovor poziva na članke 21–23 Zakona o najmu (MRG), tada se primjenjuje zakonski popis operativnih troškova utvrđen u tom Zakonu. Svaki drugačiji ugovor trebalo bi pregledati uz pomoć Austrijske udruge najmoprimaca.

Kako se određuju operativni troškovi?
U pravilu, operativni troškovi se naplaćuju mjesečno kao paušalna cijena. Svaki stanar plaća svoj dio ukupnih troškova zgrade u skladu s veličinom svog stana. Iznos paušalne cijene određuje se prema ukupnim troškovima iz prethodne godine, uz mogućnost povećanja do najviše 10%. Operativni troškovi se, prema pravilima, mogu povećati samo jednom godišnje.

Šta se događa ako stanodavac ne plati račun za komunalije ili ga ne plati na vrijeme?
Da bi se osiguralo da izvještaj o operativnim troškovima bude dostavljen na vrijeme, dovoljno je da stanodavac dostavi popis troškova koje namjerava naplatiti za određenu obračunsku godinu. To ne znači da izvještaj mora biti u potpunosti tačan u tom trenutku. Ako vam troškovi nisu predočeni u roku od godinu dana nakon završetka obračunske godine (do 31. decembra), zahtjev za naplatu tih troškova postaje zastario. Drugim riječima, stanodavac ili upravitelj zgrade više ne može potraživati te iznose nakon isteka jednogodišnjeg roka. U privatno finansiranim novogradnjama ili porodičnim kućama, izuzetno je važno pažljivo pročitati ugovor o najmu, jer se odredbe često razlikuju.

Kada moram uplatiti dodatnu naknadu (Nachzahlung) ili kada ću dobiti povrat (Guthaben)?
Izvještaj o operativnim troškovima, a time i svaka dodatna uplata ili povrat, dospijeva na drugi datum plaćanja najamnine nakon izdavanja računa. Na primjer, ako primite račun u aprilu, dodatna uplata dospijeva uz najamninu za juni. U privatno finansiranim novogradnjama ili obiteljskim kućama, to zavisi od dogovora iz ugovora o najmu. Ako niste sigurni, preporučuje se da pregledate ugovor.

Nedavno sam se uselio u novi stan, ali sam primio Izvještaj o operativnim troškovima za cijelu prethodnu godinu. Moram li platiti dodatnu naknadu (Nachzahlung)?
Da. Osoba koja je najmoprimac u trenutku dospijeća dodatne uplate (Nachzahlung) ili povrata (Guthaben), dužna je izvršiti uplatu ili primiti povrat, čak i ako nije živjela u stanu tokom cijele obračunske godine. U privatno finansiranim novogradnjama ili porodičnim kućama, opet odlučuje ono što piše u ugovoru. Ako ugovor ne propisuje da se obračun vrši po pravilima Zakona o najmu (MRG) ili da je glavni najmoprimac uvijek odgovoran, tada se nakon iseljenja mora napraviti konačni obračun.

Nešto nije u redu s mojim Izvještajem o operativnim troškovima. Koliko imam rok da uložim prigovor?
Možete uložiti prigovor retroaktivno do tri godine unazad i zatražiti djelimičan povrat troškova ako su pogrešno obračunati.

Glavni sam najmoprimac stana. Smijem li pronaći podstanara?
U starijim zgradama (izgrađenim prije 1945.) i u subvencionisanim stanovima, stanodavac ne može ugovorno zabraniti djelimično podnajmljivanje. Dokle god glavni najmoprimac živi u stanu, broj podstanara ne prelazi broj soba, i ne naplaćuje se previsoka cijena, podnajam je dozvoljen i ne predstavlja problem.

Koja je opcija bolja: jedan glavni najmoprimac i podstanar ili više glavnih najmoprimaca?
Obje opcije mogu biti problematične. Kod više glavnih najmoprimaca, za svaku promjenu stanara mora se dobiti saglasnost stanodavca. Svi glavni najmoprimci zajednički odgovaraju za plaćanje najamnine i mogu davati ugovorne izjave (poput raskida) samo zajedno. Kod odnosa glavni najmoprimac i podstanar, postoji samo jedan glavni najmoprimac koji ima ugovor s podstanarima. Podstanari svoja prava mogu ostvarivati samo preko glavnog najmoprimca, jer nemaju direktan ugovor sa stanodavcem (npr. ne mogu od njega tražiti popravke). Promjena podstanara je u ovom slučaju lakša, ali problem nastaje ako se glavni najmoprimac želi iseliti, tada je opet potrebna saglasnost stanodavca.

Imam problema sa podstanarom. Kako ga mogu nagovoriti da se iseli?
Zavisi od vašeg pravnog odnosa. Ako ste oboje glavni najmoprimci, imate ista prava. Ako se jedan želi iseliti, potrebna je saglasnost svih ugovornih strana — stanodavca i svih glavnih najmoprimaca. Ako ste u odnosu glavni najmoprimac-podstanar, raskid ugovora o podnajmu nije moguć bez poštovanja zakonskog roka i propisa.

Želim se iseliti iz zajedničkog stana. Kako da to najlakše uradim?
Ako ste podstanar s vlastitim ugovorom o podnajmu, dovoljno je da pošaljete pisanu obavijest o raskidu glavnom najmoprimcu. Ako ste jedan od više glavnih najmoprimaca i želite se iseliti, potrebno je da sve strane ugovora (stanodavac i svi glavni najmoprimci) daju svoj pristanak.

Živimo s djecom u stanu i želimo se preseliti na selo. Možemo li prenijeti najam na našu djecu?
Prenos prava najma moguć je samo u: starijim zgradama (izgrađenim prije 1945.) i subvencionisanim stanovima. Ugovor o najmu može se prenijeti na bliske srodnike: roditelje, bake i djedove, djecu, unuke, supružnike i braću/sestre glavnog najmoprimca. Uslovi za prenos su: zajedničko stanovanje u stanu najmanje dvije godine (ili pet godina za braću i sestre), iseljenje trenutno glavnog najmoprimca, te postojanje stvarnog zajedničkog domaćinstva (samo prijava prebivališta nije dovoljna). Ako su ovi uslovi ispunjeni i glavni najmoprimac se iseli, potrebno je odmah obavijestiti stanodavca ili upravitelja zgrade preporučenim pismom. Napomena: Ne sklapa se novi ugovor o najmu, postojeći ugovor ostaje važeći.

Živim s partnerom u stanu već decenijama, ali nisam glavni najmoprimac. Ako mu se nešto dogodi, mogu li ostati u stanu?
Da, u određenim slučajevima. Pravo nasljeđivanja stanarskog prava nakon smrti glavnog najmoprimca odnosi se na sve iznajmljene stanove, bez obzira na starost zgrade. Cilj zakona je da spriječi da bliski članovi porodice, koji žive u zajedničkom domaćinstvu s glavnim najmoprimcem, ostanu bez krova nad glavom. Uslovi su: stvarni suživot u istom domaćinstvu u trenutku smrti te hitna potreba za smještajem (odnosno osoba ne smije imati drugi adekvatan stan). Samo prijava prebivališta nije dovoljna, mora postojati stvarno zajedničko domaćinstvo. Pravo nasljeđivanja imaju supružnik, partner, djeca, unuci, roditelji, bake i djedovi, braća i sestre. Prenos se događa automatski nakon smrti glavnog najmoprimca, ali je potrebno pisano obavještenje radi dokazivanja. Napomena: Ne sklapa se novi ugovor o najmu, postojeći ugovor ostaje važeći.

Hoće li se najamnina povećati ako prenesem svoja stanarska prava?
Ako je ugovor o najmu sklopljen prije 1. marta 1994. godine, najamnina se može povećati (u okviru zakonskih ograničenja). To se odnosi na sve prenose, bilo da su izvršeni za života ili nakon smrti najmoprimca. Najamnina se redovno usklađuje s inflacijom, obično svakih nekoliko godina. Preporuka je da se konsultujete s Austrijskom udrugom najmoprimaca prije prenosa.
Ako se stanarsko pravo prenosi na supružnika, partnera ili maloljetno dijete, najamnina ostaje ista. Međutim, za maloljetno dijete najamnina se može povećati nakon punoljetstva.

Ko može raskinuti ugovor o najmu?
Stanodavac može raskinuti ugovor samo ako ima zakonski valjan razlog. Najmoprimci stanova su zaštićeni Zakonom o najmu. Izuzetak su najmoprimci porodičnih kuća s ugovorima potpisanim nakon 2001. godine – oni nisu obuhvaćeni ovim zakonom. Najmoprimac može raskinuti ugovor u bilo kojem trenutku, uz poštovanje otkaznog roka. Ako je ugovor sklopljen na određeno vrijeme, on automatski prestaje kada istekne dogovoreni rok.

Koji su otkazni rokovi?
Za ugovore na određeno vrijeme, raskid nije moguć u prvoj godini. Nakon toga, otkazni rok iznosi tri mjeseca. Za ugovore na neodređeno vrijeme, vrijedi rok koji je naveden u ugovoru. Ako nije naveden, primjenjuje se zakonski rok od mjesec dana. Preporučuje se da obavijest o raskidu pošaljete pisano, preporučenom poštom. Rok počinje teći od dana kada stanodavac primi obavijest. Ako se radi o kući, moguće je raskinuti ugovor prije isteka samo ako u ugovoru postoji klauzula o raskidu.

Mogu li se iseliti ranije?
Kao najmoprimac, dužni ste se pridržavati otkaznih rokova propisanih vašim ugovorom o najmu ili zakonskih otkaznih rokova. Stanodavac nije dužan prihvatiti ni zamjenskog najmoprimca, ako mu predložite. Raniji odlazak je moguć samo ako se obje strane dogovore. U tom slučaju potpisuje se sporazum o raskidu ugovora.

U kakvom stanju se stan vraća?
Stan se mora vratiti u stanju u kojem je useljen, uz uobičajeno trošenje koje dolazi s normalnim korištenjem. Međutim, što se smatra normalnim habanjem može različito tumačiti u različitim slučajevima. Svi lični predmeti i namještaj koji nisu bili dio najma moraju biti uklonjeni, a stan mora biti čist. Ako ste fotografisali stanje pri useljenju, to može poslužiti kao dokaz pri iseljenju.

Moram li stan okrečiti u bijelo kada se iseljavam?
Različite boje zidova takođe se smatraju pod uobičajenim korištenjem stana. Međutim, prema sudskoj praksi, stanodavac može zahtijevati svjetlije boje zidova. Tako da, u slučaju da ste pri useljenju ofarbali zidove u jarko crvenu ili crnu, potrebno ih je prefarbati u svijetlije boje. Generalno, obaveza ponovnog krečenja stana često je predmet rasprave, ali trenutno sudovi takve klauzule uglavnom smatraju nevažećima.

Kada je trajno završen najam stana?
Po isteku otkaznog roka, morate dogovoriti termin primopredaje sa stanodavcem ili upraviteljem zgrade. Tada se vraćaju svi ključevi, uključujući i one koje je izradio najmoprimac. Slanje ključeva poštom ili ubacivanje u sandučić ne smatra se važećom predajom, i najamnina se i dalje može naplaćivati.

Kada se vraća kaucija?
Polog (uključujući kamate) se vraća odmah nakon predaje stana, osim ako postoji oštećenje koje prelazi normalno trošenje kada se dio pologa može zadržati za saniranje štete. Ako stanodavac ne vrati polog, preporučuje se da ga pismeno zatražite.

Koliko kaucije može biti zadržano?
Ako postoji stvarna šteta, stanodavac može zadržati samo dio pologa, i to srazmjerno preostalom vijeku trajanja oštećenog predmeta. Ako ste dugo živjeli u stanu, može se dogoditi da nema više vrijednosti za naplatu – tada vam polog treba biti vraćen u potpunosti.

Kako mogu da povratim svoj depozit (kauciju) ako mi ga stanodavac ne isplati?
Ako stanodavac bez opravdanog razloga ne vrati kauciju, tada je potrebno pokrenuti postupak za povrat kaucije pred nadležnim tijelom za mirno rješavanje sporova, odnosno pred opštinskim sudom. U takvim situacijama od velike je koristi imati fotografije stanja stana prilikom useljenja i prilikom iseljenja, kako bi se izbjegle eventualne poteškoće u dokazivanju u kakvom je stanju nekretnina vraćena. Ove fotografije mogu poslužiti kao ključni dokaz u slučaju spora, naročito ako stanodavac tvrdi da postoje oštećenja ili nepravilnosti koje bi opravdale zadržavanje kaucije.

Od koga dobijam svoju kauciju ako se promijeni stanodavac?
Novi vlasnik nekretnine preuzima postojeći ugovor o zakupu zajedno sa svim njegovim uobičajenim odredbama, baš kao što je to bio slučaj i sa prethodnim vlasnikom. To znači da novi stanodavac stupa u sva prava i obaveze iz ugovora, uključujući i obavezu vraćanja kaucije nakon prestanka zakupnog odnosa. Drugim riječima, bez obzira na promjenu vlasništva, zakupac ne gubi pravo na povrat depozita, niti se njegova pravna pozicija pogoršava.

Šta se dešava sa kaucijom ako stanodavac postane insolventan?
Prema izmjenama zakona o stanarskim pravima iz 2009. godine, stanodavac je dužan da kauciju čuva na način koji je zaštićen od rizika insolventnosti. To podrazumijeva da se sredstva kaucije moraju držati odvojeno od lične imovine stanodavca. U slučaju da stanodavac postane nesolventan, zakupac ima pravo da zahtijeva izdvajanje (odnosno odvajanje) svoje kaucije iz stečajne mase. Ukoliko ne postoje potraživanja stanodavca prema zakupcu koja proizlaze iz zakupnog odnosa, zakupac ima pravo da dobije nazad puni iznos kaucije, zajedno sa eventualno pripadajućim kamatama, bez obzira na finansijsko stanje stanodavca.

Ko dobija kauciju ako zakupac premine tokom trajanja ugovora o zakupu?
U slučaju smrti zakupca, situacija zavisi od toga da li se zakupni odnos nastavlja ili prestaje. Ako nakon smrti zakupca nema osoba koje imaju pravo da nastave zakup (na primjer članovi domaćinstva koji su s njim živjeli), ugovor se raskida, a kaucija se isplaćuje ostavini, odnosno nasljednicima kojima je imovina pravosnažno dodijeljena.

S druge strane, ako neko od bliskih srodnika preuzme prava iz ugovora o zakupu i nastavi da živi u stanu, zakupni odnos se ne prekida. U tom slučaju stanodavac nije dužan da vrati kauciju, jer ugovor i dalje traje. Međutim, ako ta osoba koja preuzima zakup nije ujedno i zakonski nasljednik, ona je obavezna da isplati iznos kaucije nasljednicima ili ostavini, u visini depozita koji je položen kod stanodavca. Na taj način se osigurava pravična raspodjela sredstava između svih uključenih strana.

Za koje popravke je odgovoran stanodavac ili upravitelj zgrade?
Stanodavac je zadužen za održavanje zajedničkih dijelova zgrade: krova, fasade, zidova, vanjskih prozora i vrata, stubišta, stana domara i cijevi. Takođe, mora reagovati ako postoji ozbiljna šteta ili opasnost po zdravlje (npr. pukle vodovodne cijevi, plijesan, propuštanje plina ili vode). Odgovoran je i za zajedničke sisteme i prostorije (centralno grijanje, lift, saunu, vrt, vešeraj itd.), te mora voditi računa o poštivanju novih propisa (npr. priključak na kanalizaciju) i o mjerama za energetsku efikasnost (npr. zamjena prozora).

Moj bojler je pokvaren, ko ga mora popraviti ili zamijeniti?
Ako je bojler bio dio ugovora o najmu, u većini slučajeva stanodavac je dužan da ga popravi ili zamijeni. Međutim, obaveza može zavisiti od tipa zgrade i samog ugovora o najmu, posebno kod novogradnje i porodičnih kuća. Ako se kvar otkrije, potrebno je odmah obavijestiti stanodavca i zatražiti popravak.

Mora li stanodavac popraviti mašinu za suđe koju mi je dao?
Ne mora nužno. Česta je zabluda da je stanodavac dužan popravljati sve aparate koji su bili uključeni u najam. Pravilo glasi: stanodavac popravlja samo ono što uzrokuje ozbiljnu štetu građevinskoj konstrukciji ili prijetnju zdravlju. Ako to nije slučaj, nema obavezu da popravi kućanske aparate (osim bojlera). Ipak, u novogradnjama ili porodičnim kućama pravila mogu biti drugačija, zato je važno provjeriti šta piše u ugovoru.

Prozori prokišnjavaju, ko ih mora zamijeniti?
U zgradama koje su u potpunosti obuhvaćene Zakonom o najmu (starije ili subvencionisane), vrijedi sljedeće: Vanjske prozore popravlja stanodavac, unutrašnje prozore održava najmoprimac. Ako je prozor s dvostrukim staklom razbijen, stanodavac uvijek snosi troškove, nema dijeljenja troškova. Uvijek prvo obavijestite stanodavca prije nego što sami preduzmete bilo kakvu popravku.

Šta ako se pojavi plijesan u stanu?
Stanodavci često krive stanare za lošu ventilaciju, ali je Vrhovni sud Austrije presudio da stanari nisu krivi ako se pridržavaju normalnih navika provjetravanja i života. Plijesan je obično znak problema u konstrukciji zgrade i može biti opasna po zdravlje. Zato su stanodavci ili upravitelji zgrada dužni da preduzmu mjere i uklone uzrok plijesni.

Imam li pravo na smanjenje kirije zbog štete?
Da. Ako šteta smanjuje mogućnost korištenja stana, najmoprimac ima pravo na umanjenje najamnine. Međutim, pošto zadržavanje dijela najamnine može dovesti do pravnog spora, preporučuje se da nastavite plaćati punu najamninu, ali obavijestite stanodavca preporučenim pismom da se zbog oštećenja plaća najamnina sa rezervacijom (Vorbehalt).

Prilikom vraćanja stana – oprez pri potpisivanju!
Prilikom vraćanja stana stanari bi trebalo da budu izuzetno oprezni i da ne daju ishitrene potpise. Posebna pažnja potrebna je u situacijama kada unaprijed pripremljeni dokumenti, takozvane „izjave o primopredaji“ ili „zapisnici o preuzimanju“, sadrže i klauzule o odricanju od prava. Za mnoge stanare vraćanje stana predstavlja stresnu i zahtjevnu situaciju. Budući da mnogi zavise od povrata kaucije, žele da cijeli postupak prođe što jednostavnije i da se termin završi što brže. Međutim, upravo ta želja za brzim okončanjem može dovesti do nepažnje.

Prema odredbama Zakona o stanarskom pravu (MRG), kod ugovora o zakupu na određeno vrijeme moguće je podnijeti zahtjev za provjeru visine stanarine čak i nakon isteka ugovorenog perioda. Zbog toga stanari često koriste ovu mogućnost naknadnog osporavanja visine stanarine, kako ne bi ulazili u sukob sa stanodavcem tokom trajanja ugovora ili kako ne bi ugrozili povrat kaucije. Ipak, potrebno je biti posebno oprezan kada je riječ o potpisivanju dokumenata prilikom vraćanja stana.

Naime, u praksi se dešava da pojedini stanodavci ili upravnici zgrada koriste termin vraćanja stana kako bi od stanara dobili pravnu izjavu koja prevazilazi samu primopredaju, a kojom stanar potvrđuje da više nema nikakvih potraživanja iz zakupnog odnosa. U savjetodavnoj praksi sve češće se susreću slučajevi u kojima su stanari, prilikom vraćanja stana, nesvjesno potpisali dokument koji im je uručen na licu mjesta, a kojim su se odrekli prava na povrat preplaćene stanarine.

Na prvi pogled bezazleni, ovakvi dokumenti – često nazvani „zapisnik o primopredaji“, „izjava o vraćanju stana“ ili slično – znaju sadržavati formulacije poput: „Stanac ovim potvrđuje da su svi zahtjevi i potraživanja iz zakupnog odnosa u potpunosti izmireni i riješeni.“ Ili: „Izjavljujem da nakon prestanka ugovornog odnosa i predaje ključeva nemam nikakvih daljih potraživanja prema bivšem stanodavcu ili njegovim ovlaštenim predstavnicima, osim eventualnog povrata kaucije.“ Takve formulacije mogu imati ozbiljne pravne posljedice.

Prema iskazima pogođenih stanara, stanodavac ili upravnik bi već donio unaprijed pripremljen dokument na termin vraćanja stana i tvrdio da je potpisivanje obavezno, jer se u suprotnom stan ne može formalno vratiti ili kaucija ne može biti isplaćena. Međutim, naknadno osporavanje ovakvih izjava često je teško. Sudska praksa uglavnom ne smatra termin vraćanja stana situacijom prinude, jer stanar tada formalno nije u položaju sklapanja ili produženja ugovora, pa se ne priznaje kao posebno teška okolnost. Važno je naglasiti da stanodavac nema pravni osnov da uslovljava preuzimanje stana time da se stanar odrekne svojih eventualnih potraživanja. Ukoliko stanodavac odbije da preuzme stan iz tog razloga, on ulazi u tzv. kašnjenje u prihvatu (pravno gledano snosi posljedice odbijanja). U takvoj situaciji preporučuje se da se odmah zatraži pravni savjet.

Iako ne postoji univerzalno rješenje za sve situacije, stanari koji smatraju da bi mogli imati dodatna potraživanja iz zakupnog odnosa trebalo bi da preduzmu određene mjere opreza. Preporučuje se da na primopredaju ne dolaze sami, već u pratnji osobe od povjerenja, kao i da se unaprijed mentalno pripreme na mogućnost da će im biti ponuđen neki dokument na potpis. Svaki dokument koji im se predoči treba pažljivo i detaljno pročitati. Ukoliko postoje nejasne formulacije ili izjave koje ranije nisu bile spominjane, treba jasno reći da se takvi dokumenti neće potpisati, jer stanar ima pravo da ne pristane na nešto što mu nije prethodno objašnjeno. Stanari bi trebalo da naglase da su spremni potpisati samo nužne stvari, poput potvrde o broju vraćenih ključeva ili očitanja brojila za struju i gas. Takođe, mogu se pozvati na pravni savjet prema kojem se ne preporučuje potpisivanje dokumenata koji nisu unaprijed razmotreni. U svakom slučaju, važno je zatražiti kopiju svakog potpisanog dokumenta, jer u određenim situacijama postoji mogućnost naknadnog povlačenja izjave. Ukoliko je već pokrenut pravni postupak, stanar se može pozvati na svog pravnog zastupnika i uputiti stanodavca na dalju komunikaciju preko njega.