Zajednički stanovi, prenos najma i raskid ugovora u Austriji: šta smiješ, a šta te može skupo koštati

Život u zajedničkim stanovima postaje sve popularniji zbog nižih troškova, i ne samo među mladima. Ipak, ovakav način stanovanja može donijeti i pravne izazove.

Glavni sam najmoprimac stana. Smijem li pronaći podstanara?

U starijim zgradama (izgrađenim prije 1945.) i u subvencionisanim stanovima, stanodavac ne može ugovorno zabraniti djelimično podnajmljivanje. Dokle god glavni najmoprimac živi u stanu, broj podstanara ne prelazi broj soba, i ne naplaćuje se previsoka cijena, podnajam je dozvoljen i ne predstavlja problem.

Koja je opcija bolja: jedan glavni najmoprimac i podstanar ili više glavnih najmoprimaca?

Obje opcije mogu biti problematične. Kod više glavnih najmoprimaca, za svaku promjenu stanara mora se dobiti saglasnost stanodavca. Svi glavni najmoprimci zajednički odgovaraju za plaćanje najamnine i mogu davati ugovorne izjave (poput raskida) samo zajedno. Kod odnosa glavni najmoprimac i podstanar, postoji samo jedan glavni najmoprimac koji ima ugovor s podstanarima. Podstanari svoja prava mogu ostvarivati samo preko glavnog najmoprimca, jer nemaju direktan ugovor sa stanodavcem (npr. ne mogu od njega tražiti popravke). Promjena podstanara je u ovom slučaju lakša, ali problem nastaje ako se glavni najmoprimac želi iseliti, tada je opet potrebna saglasnost stanodavca.

Šta treba uzeti u obzir kod ugovora o podnajmu?

Ugovori o podnajmu generalno podliježu istim pravilima kao i glavni ugovori o najmu. Ako su sklopljeni na određeno vrijeme, moraju trajati najmanje tri godine. U suprotnom se automatski smatraju ugovorima na neodređeno vrijeme.

Imam problema sa podstanarom. Kako ga mogu nagovoriti da se iseli?

Zavisi od vašeg pravnog odnosa. Ako ste oboje glavni najmoprimci, imate ista prava. Ako se jedan želi iseliti, potrebna je saglasnost svih ugovornih strana — stanodavca i svih glavnih najmoprimaca. Ako ste u odnosu glavni najmoprimac-podstanar, raskid ugovora o podnajmu nije moguć bez poštovanja zakonskog roka i propisa.

Želim se iseliti iz zajedničkog stana. Kako da to najlakše uradim?

Ako ste podstanar s vlastitim ugovorom o podnajmu, dovoljno je da pošaljete pisanu obavijest o raskidu glavnom najmoprimcu. Ako ste jedan od više glavnih najmoprimaca i želite se iseliti, potrebno je da sve strane ugovora (stanodavac i svi glavni najmoprimci) daju svoj pristanak.

PRENOS PRAVA NAJMA

Zakon o najmu prepoznaje dva načina prenošenja prava najma na bliske članove porodice: prenos za života najmoprimca i prenos nakon smrti najmoprimca. Svrha ovih odredbi je da zaštiti članove porodice koji žive u istom domaćinstvu od mogućeg gubitka krova nad glavom uslijed preseljenja ili smrti glavnog najmoprimca.

Živimo s djecom u stanu i želimo se preseliti na selo. Možemo li prenijeti najam na našu djecu?

Prenos prava najma moguć je samo u: starijim zgradama (izgrađenim prije 1945.) i subvencionisanim stanovima. Ugovor o najmu može se prenijeti na bliske srodnike: roditelje, bake i djedove, djecu, unuke, supružnike i braću/sestre glavnog najmoprimca. Uslovi za prenos su: zajedničko stanovanje u stanu najmanje dvije godine (ili pet godina za braću i sestre), iseljenje trenutno glavnog najmoprimca, te postojanje stvarnog zajedničkog domaćinstva (samo prijava prebivališta nije dovoljna). Ako su ovi uslovi ispunjeni i glavni najmoprimac se iseli, potrebno je odmah obavijestiti stanodavca ili upravitelja zgrade preporučenim pismom. Napomena: Ne sklapa se novi ugovor o najmu, postojeći ugovor ostaje važeći.

Živim s partnerom u stanu već decenijama, ali nisam glavni najmoprimac. Ako mu se nešto dogodi, mogu li ostati u stanu?

Da, u određenim slučajevima. Pravo nasljeđivanja stanarskog prava nakon smrti glavnog najmoprimca odnosi se na sve iznajmljene stanove, bez obzira na starost zgrade. Cilj zakona je da spriječi da bliski članovi porodice, koji žive u zajedničkom domaćinstvu s glavnim najmoprimcem, ostanu bez krova nad glavom. Uslovi su: stvarni suživot u istom domaćinstvu u trenutku smrti te hitna potreba za smještajem (odnosno osoba ne smije imati drugi adekvatan stan). Samo prijava prebivališta nije dovoljna, mora postojati stvarno zajedničko domaćinstvo. Pravo nasljeđivanja imaju supružnik, partner, djeca, unuci, roditelji, bake i djedovi, braća i sestre. Prenos se događa automatski nakon smrti glavnog najmoprimca, ali je potrebno pisano obavještenje radi dokazivanja. Napomena: Ne sklapa se novi ugovor o najmu, postojeći ugovor ostaje važeći.

Hoće li se najamnina povećati ako prenesem svoja stanarska prava?

Ako je ugovor o najmu sklopljen prije 1. marta 1994. godine, najamnina se može povećati (u okviru zakonskih ograničenja). To se odnosi na sve prenose, bilo da su izvršeni za života ili nakon smrti najmoprimca. Najamnina se redovno usklađuje s inflacijom, obično svakih nekoliko godina. Preporuka je da se konsultujete s Austrijskom udrugom najmoprimaca prije prenosa.
Ako se stanarsko pravo prenosi na supružnika, partnera ili maloljetno dijete, najamnina ostaje ista. Međutim, za maloljetno dijete najamnina se može povećati nakon punoljetstva.

RASKID

Ko može raskinuti ugovor o najmu?

Stanodavac može raskinuti ugovor samo ako ima zakonski valjan razlog. Najmoprimci stanova su zaštićeni Zakonom o najmu. Izuzetak su najmoprimci porodičnih kuća s ugovorima potpisanim nakon 2001. godine – oni nisu obuhvaćeni ovim zakonom. Najmoprimac može raskinuti ugovor u bilo kojem trenutku, uz poštovanje otkaznog roka. Ako je ugovor sklopljen na određeno vrijeme, on automatski prestaje kada istekne dogovoreni rok.

Koji su otkazni rokovi?

Za ugovore na određeno vrijeme, raskid nije moguć u prvoj godini. Nakon toga, otkazni rok iznosi tri mjeseca. Za ugovore na neodređeno vrijeme, vrijedi rok koji je naveden u ugovoru. Ako nije naveden, primjenjuje se zakonski rok od mjesec dana. Preporučuje se da obavijest o raskidu pošaljete pisano, preporučenom poštom. Rok počinje teći od dana kada stanodavac primi obavijest. Ako se radi o kući, moguće je raskinuti ugovor prije isteka samo ako u ugovoru postoji klauzula o raskidu.

Mogu li se iseliti ranije?

Kao najmoprimac, dužni ste se pridržavati otkaznih rokova propisanih vašim ugovorom o najmu ili zakonskih otkaznih rokova. Stanodavac nije dužan prihvatiti ni zamjenskog najmoprimca, ako mu predložite. Raniji odlazak je moguć samo ako se obje strane dogovore. U tom slučaju potpisuje se sporazum o raskidu ugovora.

U kakvom stanju se stan vraća?

Stan se mora vratiti u stanju u kojem je useljen, uz uobičajeno trošenje koje dolazi s normalnim korištenjem. Međutim, što se smatra normalnim habanjem može različito tumačiti u različitim slučajevima. Svi lični predmeti i namještaj koji nisu bili dio najma moraju biti uklonjeni, a stan mora biti čist. Ako ste fotografisali stanje pri useljenju, to može poslužiti kao dokaz pri iseljenju.

Moram li stan okrečiti u bijelo kada se iseljavam?

Različite boje zidova takođe se smatraju pod uobičajenim korištenjem stana. Međutim, prema sudskoj praksi, stanodavac može zahtijevati svjetlije boje zidova. Tako da, u slučaju da ste pri useljenju ofarbali zidove u jarko crvenu ili crnu, potrebno ih je prefarbati u svijetlije boje. Generalno, obaveza ponovnog krečenja stana često je predmet rasprave, ali trenutno sudovi takve klauzule uglavnom smatraju nevažećima.

Kada je trajno završen najam stana?

Po isteku otkaznog roka, morate dogovoriti termin primopredaje sa stanodavcem ili upraviteljem zgrade. Tada se vraćaju svi ključevi, uključujući i one koje je izradio najmoprimac. Slanje ključeva poštom ili ubacivanje u sandučić ne smatra se važećom predajom, i najamnina se i dalje može naplaćivati.

Kada se vraća polog?

Polog (uključujući kamate) se vraća odmah nakon predaje stana, osim ako postoji oštećenje koje prelazi normalno trošenje kada se dio pologa može zadržati za saniranje štete. Ako stanodavac ne vrati polog, preporučuje se da ga pismeno zatražite.

Koliko pologa može biti zadržano?

Ako postoji stvarna šteta, stanodavac može zadržati samo dio pologa, i to srazmjerno preostalom vijeku trajanja oštećenog predmeta. Ako ste dugo živjeli u stanu, može se dogoditi da nema više vrijednosti za naplatu – tada vam polog treba biti vraćen u potpunosti.

Foto: Freepik