Najamnine u Austriji: Ko je odgovoran za popravke i kada imate pravo na manju kiriju?
Život u iznajmljenom stanu u Austriji često otvara pitanja: ko snosi troškove kvarova, šta je obaveza stanodavca, a šta najmoprimca i da li imate pravo na smanjenje najamnine? Pravila zavise od tipa zgrade i primjene Zakona o najmu, ali postoje jasni principi koji štite stanare.
Važno je razlikovati potpunu i djelimičnu primjenu Zakona o najmu. U starijim zgradama i subvencionisanom stanovanju (gdje vrijedi potpuna primjena zakona), primjenjuju se posebna pravila Zakona o najmu. U tim slučajevima, obaveze stanodavca u vezi s održavanjem mogu se i sudski zahtijevati. U novim zgradama (gdje se zakon primjenjuje djelimično), najvažnije je ono što piše u samom ugovoru o najmu.
Za koje popravke je odgovoran stanodavac ili upravitelj zgrade?
Stanodavac je zadužen za održavanje zajedničkih dijelova zgrade: krova, fasade, zidova, vanjskih prozora i vrata, stubišta, stana domara i cijevi. Takođe, mora reagovati ako postoji ozbiljna šteta ili opasnost po zdravlje (npr. pukle vodovodne cijevi, plijesan, propuštanje plina ili vode). Odgovoran je i za zajedničke sisteme i prostorije (centralno grijanje, lift, saunu, vrt, vešeraj itd.), te mora voditi računa o poštivanju novih propisa (npr. priključak na kanalizaciju) i o mjerama za energetsku efikasnost (npr. zamjena prozora).
Moj bojler je pokvaren, ko ga mora popraviti ili zamijeniti?
Ako je bojler bio dio ugovora o najmu, u većini slučajeva stanodavac je dužan da ga popravi ili zamijeni. Međutim, obaveza može zavisiti od tipa zgrade i samog ugovora o najmu, posebno kod novogradnje i porodičnih kuća. Ako se kvar otkrije, potrebno je odmah obavijestiti stanodavca i zatražiti popravak.
Mora li stanodavac popraviti mašinu za suđe koju mi je dao?
Ne mora nužno. Česta je zabluda da je stanodavac dužan popravljati sve aparate koji su bili uključeni u najam. Pravilo glasi: stanodavac popravlja samo ono što uzrokuje ozbiljnu štetu građevinskoj konstrukciji ili prijetnju zdravlju. Ako to nije slučaj, nema obavezu da popravi kućanske aparate (osim bojlera). Ipak, u novogradnjama ili porodičnim kućama pravila mogu biti drugačija, zato je važno provjeriti šta piše u ugovoru.
Prozori prokišnjavaju, ko ih mora zamijeniti?
U zgradama koje su u potpunosti obuhvaćene Zakonom o najmu (starije ili subvencionisane), vrijedi sljedeće: Vanjske prozore popravlja stanodavac, unutrašnje prozore održava najmoprimac. Ako je prozor s dvostrukim staklom razbijen, stanodavac uvijek snosi troškove, nema dijeljenja troškova. Uvijek prvo obavijestite stanodavca prije nego što sami preduzmete bilo kakvu popravku.
Šta ako se pojavi plijesan u stanu?
Stanodavci često krive stanare za lošu ventilaciju, ali je Vrhovni sud Austrije presudio da stanari nisu krivi ako se pridržavaju normalnih navika provjetravanja i života. Plijesan je obično znak problema u konstrukciji zgrade i može biti opasna po zdravlje. Zato su stanodavci ili upravitelji zgrada dužni da preduzmu mjere i uklone uzrok plijesni.
Imam li pravo na smanjenje najamnine zbog štete?
Da. Ako šteta smanjuje mogućnost korištenja stana, najmoprimac ima pravo na umanjenje najamnine. Međutim, pošto zadržavanje dijela najamnine može dovesti do pravnog spora, preporučuje se da nastavite plaćati punu najamninu, ali obavijestite stanodavca preporučenim pismom da se zbog oštećenja plaća najamnina sa rezervacijom (Vorbehalt).
Foto: Freepik
