Najam stana u Austriji: Koje troškove vam stanodavac može naplatiti?

Mjesečna najamnina često nije samo iznos koji stoji u oglasu za stan. Osim osnovne najamnine, najmoprimci plaćaju i operativne troškove, čiji obračun nerijetko izaziva pitanja i nesigurnost.

U ovom tekstu objašnjavamo šta je uključeno u najamninu, kada je njena visina zakonski ograničena, pod kojim uslovima se može povećati i koja pravila važe za obračun i kontrolu operativnih troškova u Austriji.

Šta je uključeno u mjesečnu najamninu?

Mjesečna najamnina obično se sastoji od osnovne (neto) najamnine, operativnih troškova i PDV-a. Tačan pregled svih troškova možete pronaći u ugovoru o najmu ili na mjesečnim izvodima koje vam stanodavac dostavlja.

Kolika je maksimalna dopuštena (neto) najamnina?

Za stanove iznajmljene nakon 28. februara 1994. godine primjenjuje se tzv. standardna najamnina, iznos koji se računa prema veličini, opremljenosti i stanju nekretnine. Ako stan ima dodatne pogodnosti (npr. balkon, lift, moderan namještaj), najamnina može biti nešto viša, dok se za manjkavosti mogu tražiti umanjenja.

Kontrola visine najamnine primjenjuje se samo na starije zgrade (građene prije 1945.) i na subvencionisane nove zgrade. Kod privatno finansiranih novogradnji, cijena najma se slobodno dogovara između stanodavca i najmoprimca.

Šta ako je vaša neto najamnina previsoka?

Za ugovore o najmu na neodređeno vrijeme, možete pregovarati o smanjenju najamnine uz pomoć Austrijske udruge najmoprimaca unutar prve tri godine najma. Kod ugovora na određeno vrijeme, zahtjev se može podnijeti najkasnije šest mjeseci nakon što najam istekne ili se prebaci u najam na neodređeno.

Može li stanodavac povećati najamninu tokom trajanja ugovora?

Povećanje najamnine je moguće samo ako se radi o zakonski propisanom prilagođavanju najamnine i ako je to predviđeno ugovorom. Najčešće se koristi tzv. indeksna klauzula, koja omogućava da se najamnina usklađuje sa rastom troškova života prema indeksu potrošačkih cijena koji objavljuje Statistički zavod Austrije. To znači da se najamnina može povremeno povećati – ali isključivo u skladu sa zakonom i promjenom indeksa, ne proizvoljno.

Kada se naplaćuju operativni troškovi?

Ako vaša nekretnina za najam spada pod puni opseg Austrijskog zakona o najmu (MRG), dakle ako se radi o starijoj zgradi izgrađenoj prije 1945. godine ili o novoj zgradi subvencionisanoj javnim sredstvima, tada zakon tačno propisuje koji se troškovi mogu naplaćivati kao operativni troškovi. U privatno finansiranim novim zgradama, ugovor o najmu obično sadrži klauzulu kojom se određuje kako i koji će se operativni troškovi naplaćivati.

Koji su troškovi uključeni u operativne troškove?

U starijim zgradama i subvencionisanim novogradnjama, popis operativnih troškova je zakonski definisan. Operativni troškovi uključuju: vodu i kanalizaciju, ispitivanje vodonepropusnosti, kalibraciju, očitavanje brojila i troškove naplate potrošnje hladne vode (ako je dogovoreno), čišćenje kanalizacije, odvoz smeća, odvoženje izbačenih stvari, suzbijanje štetočina, naknade za čišćenje dimnjaka, električnu energiju za rasvjetu stubišta i zajedničkih prostora, premije osiguranja od požara, odgovornosti i štete od vode, premije osiguranja od loma stakla i štete od oluje (ako je više od polovine stanara pristalo na to), naknade za upravljanje, čišćenje zgrade, uklanjanje snijega, javne naknade i tekuće operativne troškove zajedničkih objekata (lift, igralište, bazen, sauna, vešeraj, zelene površine, zajedničke prostorije itd.), kao što su struja, servis, održavanje, troškovi energije, košenje travnjaka itd.

U privatno finansiranim novogradnjama ili kod najma porodičnih kuća, ugovor o najmu obično sadrži klauzulu o operativnim troškovima. Ako takva klauzula ne postoji, stanodavac je, prema članku 1099 Austrijskog građanskog zakonika (ABGB), dužan snositi sve troškove i naknade, uključujući i operativne troškove. Ako se ugovor poziva na članke 21–23 Zakona o najmu (MRG), tada se primjenjuje zakonski popis operativnih troškova utvrđen u tom Zakonu. Svaki drugačiji ugovor trebalo bi pregledati uz pomoć Austrijske udruge najmoprimaca.

Kako se određuju operativni troškovi?

U pravilu, operativni troškovi se naplaćuju mjesečno kao paušalna cijena. Svaki stanar plaća svoj dio ukupnih troškova zgrade u skladu s veličinom svog stana. Iznos paušalne cijene određuje se prema ukupnim troškovima iz prethodne godine, uz mogućnost povećanja do najviše 10%. Operativni troškovi se, prema pravilima, mogu povećati samo jednom godišnje.

Šta se događa ako stanodavac ne plati račun za komunalije ili ga ne plati na vrijeme?

Da bi se osiguralo da izvještaj o operativnim troškovima bude dostavljen na vrijeme, dovoljno je da stanodavac dostavi popis troškova koje namjerava naplatiti za određenu obračunsku godinu. To ne znači da izvještaj mora biti u potpunosti tačan u tom trenutku.

Ako vam troškovi nisu predočeni u roku od godinu dana nakon završetka obračunske godine (do 31. decembra), zahtjev za naplatu tih troškova postaje zastario. Drugim riječima, stanodavac ili upravitelj zgrade više ne može potraživati te iznose nakon isteka jednogodišnjeg roka.

U privatno finansiranim novogradnjama ili porodičnim kućama, izuzetno je važno pažljivo pročitati ugovor o najmu, jer se odredbe često razlikuju.

Kada moram uplatiti dodatnu naknadu (Nachzahlung) ili kada ću dobiti povrat (Guthaben)?

Izvještaj o operativnim troškovima, a time i svaka dodatna uplata ili povrat, dospijeva na drugi datum plaćanja najamnine nakon izdavanja računa. Na primjer, ako primite račun u aprilu, dodatna uplata dospijeva uz najamninu za juni. U privatno finansiranim novogradnjama ili obiteljskim kućama, to zavisi od dogovora iz ugovora o najmu. Ako niste sigurni, preporučuje se da pregledate ugovor.

Nedavno sam se uselio u novi stan, ali sam primio Izvještaj o operativnim troškovima za cijelu prethodnu godinu. Moram li platiti dodatnu naknadu (Nachzahlung)?

Da. Osoba koja je najmoprimac u trenutku dospijeća dodatne uplate (Nachzahlung) ili povrata (Guthaben), dužna je izvršiti uplatu ili primiti povrat, čak i ako nije živjela u stanu tokom cijele obračunske godine.

U privatno finansiranim novogradnjama ili porodičnim kućama, opet odlučuje ono što piše u ugovoru. Ako ugovor ne propisuje da se obračun vrši po pravilima Zakona o najmu (MRG) ili da je glavni najmoprimac uvijek odgovoran, tada se nakon iseljenja mora napraviti konačni obračun.

Nešto nije u redu s mojim Izvještajem o operativnim troškovima. Koliko imam rok da uložim prigovor?

Možete uložiti prigovor retroaktivno do tri godine unazad i zatražiti djelimičan povrat troškova ako su pogrešno obračunati.

Foto: Freepik